La convivencia en edificios y conjuntos residenciales es uno de los mayores desafíos. Desde desacuerdos entre vecinos hasta el uso de áreas comunes, problemas de ruido y cuestiones relacionadas con la tenencia de mascotas, estas dificultades pueden generar tensiones entre los residentes. Incluso escalar hasta convertirse en demandas legales y sanciones.
La ley 675 de 2001 en Colombia regula la propiedad horizontal, y en su artículo 2, establece los principios rectores y orientadores para garantizar el buen funcionamiento de las copropiedades, destacando la “convivencia pacífica y solidaridad social”.
Para asegurar las relaciones armoniosas, la ley establece que se deben definir normas de convivencia dentro del reglamento de la copropiedad. Estas normas deben ser supervisadas y garantizadas por los órganos de dirección y administración, que incluyen:
- La Asamblea General de Propietarios (Artículo 37).
- El Administrador (Artículo 50).
- El Consejo de Administración (Artículo 53).
Además, se menciona al Comité y Manual de Convivencia como un recurso para la solución de conflictos y el fortalecimiento de la convivencia. Este comité tiene como función orientar y dirimir las controversias, promoviendo relaciones positivas entre los vecinos.
Las normas y obligaciones en conjuntos residenciales
La Ley 675 de 2001 también establece las obligaciones de los propietarios frente a la propiedad privada en el artículo 18. Estas incluyen el uso adecuado de las áreas comunes, la regulación del ruido y la restricción de actividades comerciales en ciertas zonas. El incumplimiento de estas normas en los conjuntos residenciales puede dar lugar a multas o sanciones:
- Los residentes no pueden impedir el acceso a su unidad privada para llevar a cabo una reparación. Si un propietario no realiza reparaciones que puedan afectar la propiedad, puede ser sancionado y deberá asumir las consecuencias legales y económicas.
- Se deben utilizar los inmuebles correctamente y respetar todos los bienes comunes de acuerdo a su disposición. No se pueden utilizar los parqueaderos de depósito o las áreas comunes con fines comerciales.
- Se debe evitar cualquier acción que cause molestias, humedad, ruido u otros actos que puedan afectar el bienestar de los vecinos.
- Cualquier construcción o demolición que implique modificaciones en la propiedad sin estar sujeta a regulaciones específicas.
¿Quién debe ejecutar las multas y sanciones?
Es importante destacar que el administrador no tiene la autoridad para imponer sanciones o multas. Esta facultad recae únicamente en la Asamblea. Sin embargo, según el artículo 12 de la ley es responsabilidad del administrador hacer efectivas y garantizar que las sanciones se cumplan.
En nuestra capacitación sobre convivencia, el abogado experto en Propiedad Horizontal, Jorge Orlando León, subrayó la importancia de la educación en las copropiedades. Destacó que las sanciones y multas no deben ser las únicas respuestas a los conflictos: “Es fundamental educar a los propietarios y residentes sobre el reglamento y las normas de la propiedad horizontal para fomentar la comprensión y el cumplimiento voluntario.”
Los residentes deben tener conocimiento de las normas y el reglamento de la copropiedad
Las normas de convivencia en conjuntos residenciales son esenciales para mantener la armonía en espacios compartidos. La educación y la mediación desempeñan un papel fundamental en la prevención de conflictos y en la promoción de relaciones positivas entre los residentes. Mediante la educación y pedagogía de las normas a los residentes, es posible crear un ambiente agradable y solidario en los conjuntos residenciales.
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