Convivir en un edificio o conjunto requiere de consensos. Por supuesto, cada rol en la propiedad horizontal cuenta con distintas responsabilidades. Desde Properix convocamos a Alejandro Michells Valencia, abogado constitucionalista, quien ha brindado esta charla para ayudarnos a tener presente la función del manual de convivencia y su correspondiente alcance.

Ante todo, debemos tener en cuenta que el manual de convivencia forma parte del marco reglamentario de la propiedad horizontal, pero que también contamos con el marco legal y con otros reglamentos. Aquí, todo lo que debemos considerar para convivir de forma pacífica:

Marco legal

• Nuestro régimen de la propiedad horizontal. Ley 675 de 2001.
• Normas legales que afectan el régimen especial de dominio denominado ‘propiedad horizontal’ (normas contables, fiscales, urbanísticas, policivas, etc.)
• Sentencias de la Corte Constitucional: estas se convierten en una fuente del derecho que va a tener efecto sobre la propiedad.

Marco reglamentario

• Reglamento de propiedad horizontal. 
• Manual de convivencia.
• Reglamentos internos: asambleas, avisos, seguros, mantenimientos, trasteos, animales de compañía, etc. Todo lo que tiene que ver con el día a día.

Respecto del reglamento, Alejandro nos cuenta que, muchas veces, son redactados por las constructoras, quienes suelen transcribir la Ley 675 de 2001. Sin embargo, es importante tener en cuenta que dicho reglamento puede adaptarse a la idiosincrasia de los cohabitantes de la propiedad.

¿Cómo es la jerarquía de las normas?

La primera instancia siempre es la Constitución (Carta Magna). Luego sigue la Ley (ley orgánica y decreto de urgencia). Después, los decretos legislativos (emitidos por el Congreso) y los decretos supremos (emitidos por el Poder Ejecutivo). Por último, las resoluciones supremas (emitidas por los ministerios).

Obligaciones y derechos de la propiedad horizontal 

Obligaciones

• Usar los bienes de acuerdo con su naturaleza y destinación.
• Pagar oportunamente las cuotas de administración ordinarias y extras.
• Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados.
• Las demás previstas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento.

Derechos 

• Derecho de la propiedad sobre bienes privados y comunes.
• Derecho al debido proceso y derecho de defensa, contradicción e impugnación.
• Reglamento de propiedad horizontal: estatuto que regula los derechos. Manual de convivencia (reglamentos internos).
• Reglamentos internos, define otros derechos.
• Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar de sus deliberaciones.
• Reuniones por derecho propio.
• Derecho a la intimidad y protección de datos (Hábeas Data).

El manual como escenario de justicia

El manual de convivencia, aprobado por la asamblea de copropietarios, tiene la función de  asegurar un escenario de justicia. Cabe aclarar que, si el manual está añadido al reglamento, los cambios que se realicen deben llevarse a escritura pública. Respecto de los valores monetarios que pudieran figurar, Michells nos aconseja expresarlos en salarios mínimos mensuales vigentes.

Aquí, un punteo de lo que debe contener este documento:

• Enumeración detallada de los derechos, obligaciones y prohibiciones para los residentes, visitantes y terceros.
• Política de conflicto de intereses e inhabilidades.
• Políticas de contratación para administradores, contratistas, proveedores y asesores. Selección y calificación de proveedores y contratistas.
• Reglamento de seguridad, ingresos y salidas de personas y bienes muebles, trasteos, domicilios, empleados y dependientes de los residentes.
• Reglamento para el uso de áreas comunes (escaleras, parqueaderos, piscina, etc.).
• Reglamento para el manejo responsable de animales de compañía.
• Reglamento para la disposición de basuras y residuos sólidos, clasificación en la fuente y reciclaje.
• Reglamento para las reparaciones locativas, de áreas comunes y privadas, licencias, permisos, horarios, ingreso y salida de materiales, herramientas, equipos y escombros.
• Reglamento de las asambleas ordinarias y extraordinarias, convocatoria, documentos anexos, poderes, desarrollo parlamentario, escrutinio de votaciones, publicación de actas.
• Reglamento para el Consejo de Administración, reuniones, ejecución presupuestal, actas, imposición de sanciones.
• Reglamento para el Comité de Convivencia.
• Reglamento para las sanciones, notificaciones a los supuestos infractores, descargos, evaluación de cada caso, proceso de trámite de asignación de la sanción, imposición. Descripción detallada del debido proceso. 
• Reglamento de cartera, constitución en mora, acuerdos de pago, procesos y política de intereses. 
• Política de contratación de seguros, coberturas, avalúos, trámite de siniestros y reclamaciones, pago de primas.
• Políticas contables, financieras y sistema de información.
• Reglamento para los avisos, publicidad exterior, manual de vitrinismo, horarios de servicio, horarios del personal de los locales comerciales, horarios de atención al público, concesiones en áreas comunes, utilización de sonido ambiental, decoración en temporadas, promociones, reglamento para los negocios de alimentos y bebidas, manejo de combustibles, ventilación, utilización de bodegas y vehículos de carga, domiciliarios, motos, bicicletas, normas sobre competencia y respeto a los otros comerciantes y establecimientos.

¿Qué hacer si en mi propiedad horizontal no hay manual de convivencia?

En ese caso, debemos regirnos por la Ley 675 de 2001 y por el reglamento de la propiedad.

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